โฉนดที่ดินคืออะไร และมีทั้งหมดกี่ประเภท

โฉนดที่ดินที่เรา ๆ เคยได้ยินกันบ่อย ๆ นั้น คือ หนังสือสำคัญที่มีไว้แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ที่ออกให้โดยกรมที่ดิน ซึ่งจะออกตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน ที่ต้องใช้คำว่า “ปัจจุบัน” เนื่องจากว่า โฉนดที่ดินนั้นยังรวมถึง โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า ได้ทำประโยชน์แล้ว ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า ทั้งหมดที่กล่าวมานี้ให้นับเป็น โฉนดที่ดินทั้งหมด

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน มีดังนี้

1. โฉนดที่ดิน หรือ น.ส. 4 จ.

โฉนดที่ดินแบบนี้ สามารถเรียกได้ทั้ง น.ส. 4 / น.ส.4 จ และโฉนดครุฑแดง คือ โฉนดที่ดิน ที่ผู้ครอบครองมีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในการใช้ประโยชน์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เป็นโฉนดที่ดินที่แสดงกรรมสิทธิ์ชัดเจนและมีการระบุคำว่า “โฉนดที่ดิน” ไว้ด้านหน้า ทำให้โฉนดที่ดินประเภทนี้เป็นที่นิยมในการซื้อขายมากที่สุดและมีมูลค่าราคาสูงที่สุดของโฉนดที่ดินทั้งหมด

หากมีซื้อขายที่โฉนดประเภทนี้ จะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในแต่ละพื้นที่ ต่อหน้าเจ้าพนักงานเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือ เป็นโมฆะ ความเก่าใหม่ของโฉนดที่ดิน น.ส.4 หรือ โฉนดครุฑแดง ดูจากอักษรท้ายรหัสเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่ใช้ปัจจุบัน มี น.ส.4 ก. เป็นประเภทโฉนดที่ดินรุ่นเก่าที่สุด

และสุดท้าย กรรมสิทธิ์ในที่ดินประเภทนี้สามารถทำให้หมดสิทธิ์ในการถือครองได้ ถ้ามีผู้ใช้ประโยชน์บนที่ดินอย่างเปิดเผยเป็นเวลา 10 ปี และผู้นั้นยื่นขอกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองแบบปรปักษ์

2. หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ อ.ช. 2

เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดินเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) มีลักษณะคล้ายกับโฉนดที่ดิน บนหนังสือฯ จะแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ได้แก่ เนื้อที่ของที่ดินที่อาคารชุดตั้งอยู่ ชั้นที่ห้องชุดตั้งอยู่ ขนาดพื้นที่ใช้สอยในห้องรวมพื้นที่ระเบียง แผนผังและรูปแบบของห้อง ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดาน และที่จอดรถ รวมไปถึงสิทธิต่อทรัพย์สินส่วนกลางและรายการเพิ่มเติมอื่น ๆ แบ่งประเภทดังนี้

2.1 เอกสารแสดงการจดทะเบียนอาคารชุด - แบบ อ.ช.1

เป็นเอกสารเกี่ยวกับการขอจดทะเบียน อาคารชุด ซึ่งเป็นเอกสารที่สำคัญ กฎหมายกำหนดว่าจะต้องยื่น ขออนุญาติก่อนสร้างคอนโดมินเนียม โดย จะต้องยื่นเอกสารให้เจ้าพนักงาน ตรวจสอบเพื่อขออนุมัติก่อน เช่น โฉนดที่ดิน แผนผังอาคาร ทางเข้า-ออก รายละเอียดห้องชุด ฯลฯ ถ้าผ่านจึงจะได้ แบบ อ.ช.1 แล้วจึงเริ่มสร้างโครงการหรือขายใบจองได้

2.2 หนังสือแสดงกรรมสิทธ์ ห้องชุด - แบบ อ.ช.2

หนังสือยืนยันกรรมสิทธิ์ในการครอบครอง ห้องชุด ลัษณะเหมือนโฉนดที่ดิน Condo Document Of Right สาระสำคัญก็เพื่อแสดง ชื่อ สกุล ผู้มีกรรมสิทธิ์ ครอบครอง ตามกฎหมาย โดยจะแสดงถึง ตำแหน่งที่ดิน เนื้อที่อาคาร แผนผังห้องชุด ชื่อโครงการ ฯลฯ ที่เป็นกรรมสิทธิ์ ของเจ้าห้อง

2.3 เอกสารการจดทะเบียนนิติบุคลอาคารชุด - แบบ อ.ช.3

เอกสารแสดงการจดทะเบียนการแต่งตั้ง นิติบุคคล อาคารชุด ตามกฎหมาย ซึ่งจะกล่าวถึง รายละเอียดของวัตถุประสงค์การดำเนินงานของ นิติบุคคล รวมถึง หน้าที่ในการจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง

3. โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. หรือ ครุฑเขียว

เป็นหนังสือแสดงสิทธิ์การครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  สัญลักษณ์รูป ครุฑเขียว โดย นส.3 ก สามารถซื้อขาย จำนองได้ โดยโอนสิทธิ์ครอบครองให้แก่ผู้อื่น และยังสามารถทำเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน (นส.4) ได้อีกด้วย

การซื้อที่ดิน น.ส. 3 ก. ต้องให้ความสำคัญกับที่มาของการออก น.ส. 3 ก. ซึ่งต้องมีที่มาที่ถูกต้อง หมายถึงที่ดินต้องไม่อยู่ในเขตอุทยาน ป่าสงวน หรือพื้นที่คุ้มครองที่ไม่สามารถครอบครองได้อื่น ๆ น.ส. 3 ก. ที่ชอบด้วยกฎหมายเท่านั้นจึงจะสามารถขอออกเป็นโฉนดที่ดินได้

4. นส.3 (ครุฑดำ)

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ โดยมีสัญลักษณ์ ครุฑดำ จะคล้ายกับ นส.3 ก แต่สิ่งที่ต่างกันก็คือ นส.3 จะมีการรังวัดที่ไม่ค่อยละเอียด และไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ  เนื่องจากความเป็นเจ้าของไม่ชัดเจน จึงทำให้ ถ้าอยากจะซื้อขาย หรือจำนองที่ดินประเภทนี้ จะต้องรอประกาศจากราชการ 30 วัน 

5. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน น.ค. 3

เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ที่ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์ เป็นการจัดที่ดินในรูปนิคมสหกรณ์ โดยจะออกให้เฉพาะนิคมเท่านั้นเพื่อการครองชีพ ซึ่งจะได้กรรมสิทธิในการถือครอง ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่

โดยหลังจากครอบครองแล้วอย่างน้อย 5 ปี มีสิทธินำหลักฐานไปยื่นขออก เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 หรือโฉนดที่ดิน ซึ่งภายใน 5 ปี ที่ครอบครองจะไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดก

6. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ส.ป.ก. 4-01

เป็นเอกสารที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยมีวัตถุประสงค์ที่ต้องการจัดสรรที่ดินให้เกษตรกรที่ไม่มีที่ดินทำกิน ดังนั้นผู้มีสิทธิได้รับที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จึงต้องเป็นผู้ยากไร้และไม่มีที่ดินทำกินเป็นของตนเองเป็นเกณฑ์สำคัญ

หลังจากได้รับที่ดินแล้วก็มีเงื่อนไขที่กำหนดว่าจะซื้อขายที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 แก่ผู้อื่นไม่ได้ เว้นแต่กรณีที่ดินตกทอดสู่ทายาท จากเอกสารสิทธิ์ทั้งหมดที่กล่าวถึง ส.ป.ก. 4-01 เป็นเพียงเอกสารสิทธิ์เดียวที่ไม่ได้ออกโดยกรมที่ดินและไม่มีความเกี่ยวข้องใดกับกรมที่ดิน การดำเนินการทุกอย่างจัดทำโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

CR. https://shorturl.asia/4OwIC , https://faverhome.com/title-deed/