Yield คืออะไร

Yield (ยิลด์) คือ อัตราผลตอบแทนที่เราได้รับจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง นับเป็นหัวใจหลักของการลงทุนในอสังหาฯ รวมทั้งยังเป็นตัวช่วยให้นักลงทุนกำหนดทิศทางราคาทรัพย์ให้เป็นไปในทิศทางเดียวกับสภาพตลาดและทำเลที่ตั้ง นับเป็นศัพท์หนึ่งในการลงทุนในอสังหาฯ ที่กำลังได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น

Yield การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีกี่แบบ ?

1. Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

แบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่

• Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น
• Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
• Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

2. Yield Guarantee คือ การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ

วิธีคิดคำนวณ Yield

Gross Rental Yield (สูตรการหาอัตราผลตอบแทนในการเช่าเบื้องต้น)

ตัวอย่าง ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ราคา 3,500,000 บาท ในราคา 30,000 บาท / เดือน โดยผู้เช่าจะอยู่เป็นเวลา 12 เดือน

ทั้งนี้ จะคิดรายได้ที่คาดหวังจะได้รับตลอดปีก่อน นั่นก็คือ 30,000 x 12 = 360,000 บาท

อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ = (360,000 ÷ 3,500,000) x 100 = 10% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินเย็น ไม่ต้องกู้ซื้อ เนื่องจากในสูตรคำนวณไม่ได้นำค่าใช้จ่ายมาคิดเพื่อหาอัตราของ Yield

Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

ตัวอย่าง ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ราคา 3,500,0000 บาท ในราคา 30,000 บาท / เดือน โดยผู้เช่าจะอยู่อาศัยเป็นเวลา 11 เดือน โดยมีค่าส่วนกลางตกเดือนละ 3,000 บาท

ทั้งนี้ จะต้องหาผลลัพธ์ของ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี เสียก่อน

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีจะเท่ากับ 30,000 x 11 = 330,000 บาท

ค่าใช้จ่ายตลอดปีเท่ากับ 3,000 x 12 = 36,000 บาท

อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ = [(330,000 - 36,000) ÷ 3,500,000] x 100 = 8.4% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมาลงทุน แต่ต้องเผชิญรายจ่ายเพิ่มเติม เช่นเดียวกับกรณีตัวอย่าง กับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

ตัวอย่าง ซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 3,500,000 บาท โดยชำระเงินประกันการเสนอซื้อ เงินผ่อน และตกแต่งไปแล้ว ในราคา 1,500,000 บาท ต้องผ่อนกับธนาคาร 15,000 บาท / เดือน และจ่ายค่าส่วนกลาง 2,000 บาท / เดือน จากนั้นก็ปล่อยให้เช่าโดยคิดค่าเช่า 20,000 บาท / เดือน

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี = 20,000 x 12 = 240,000 บาท

ค่าใช้จ่ายตลอดปี = 2,000 x 12 = 24,000 บาท

เงินผ่อนตลอดปี = 15,000 x 12 = 180,000 บาท

อัตราผลตอบแทนที่จะได้รับ = [(240,000 - 24,000 - 180,000) ÷ 1,500,000] x 100 = 2.4% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุน ที่กู้ซื้อเงินมาเพื่อซื้อคอนโด

Yield ควรอยู่ที่ระดับเท่าไหร่ ถึงเรียกว่าเป็นมิตรต่อการลงทุน

เป็นที่รู้กันดีว่าจำนวนเปอร์เซนต์ของ Yield นั้นยิ่งมาก ย่อมส่งผลดีต่อการลงทุน เนื่องจากนั่นเป็นการบ่งบอกถึงระดับผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับ ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่แล้วในวงการลงทุนอสังหาฯ จะเลือกโครงการที่จะลงทุนต้องมีอัตราผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ 6-8% หรือเรียกง่ายๆ ว่าควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2% ทั้งนี้เพื่อไม่ให้เป็นภาระในอนาคต

Cr. https://shorturl.asia/qKtjN , https://shorturl.asia/3TQhe